Nieuws

Schoolbesturen, stop met afdracht van uw verhuurinkomsten!

 U kunt als school uw leegstaande ruimten verhuren aan derden. Ook is het mogelijk dat anderen, bijvoorbeeld kinderopvangorganisaties, buiten schooltijd gebruik maken van uw ruimtes. Dit levert eenvoudig extra inkomsten op. Deze inkomsten zijn in tijden van krimp, bij gelijkblijvende huisvestingslasten, vaak onontbeerlijk om rond te komen. Onlangs signaleerde de Besturenraad echter dat veel gemeenten deze opbrengsten proberen ‘af te romen’. Geheel ten onrechte, zo bleek al in 2009 uit rechtspraak. Anculus zet voor u de jurisprudentie op een rij en gaat na op welke situaties deze van toepassing is.

 Verhuren volgens de wet

Als u ruimte wilt verhuren, dient u volgens de Wet primair onderwijs (Wpo) aan het college van B & W toestemming te vragen. Verhuur mag volgens de Wpo alleen plaatsvinden ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden en er mag geen sprake zijn van een woon- of bedrijfsbestemming. Verhuur aan kinderopvang is wel toegestaan, ondanks dat dit vaak commerciële organisaties betreft.

 De praktijk

Bij het verlenen van toestemming stellen gemeenten vaak financiële voorwaarden. Dit houdt in dat een school een belangrijk deel van de huurinkomsten aan de gemeente moet afdragen. De motivatie hiervoor is veelal dat deze afdracht bestemd is voor stichtingskosten, onroerendezaakbelasting, verzekeringskosten, onderhoud en/of kapitaalslasten.

Eén enkel schoolbestuur is tegen de huurafdracht aan de gemeente in verweer gekomen. In deze zaak stelde B & W van de betreffende gemeente dat toestemming voor verhuur werd verleend onder de voorwaarde dat een door hen vastgestelde huurprijs zou worden betaald. Het schoolbestuur vond echter dat de gemeente geen financiële voorwaarden mocht stellen. Daarnaast was zij van mening dat het vaststellen van de huurprijs een aangelegenheid is van het schoolbestuur als (juridisch) eigenaar van het gebouw. De rechter stelde het schoolbestuur op alle punten in het gelijk en vernietigde de gestelde voorwaarden aangaande de huurprijs.

Naar aanleiding van deze uitspraak is de gemeente in hoger beroep gegaan omdat zij vond dat de rechter voorbij ging aan het feit dat zij de kosten voor vervangingsonderhoud draagt. De gemeente erkende dat zij geen huurprijs mocht vaststellen, maar ze zag de vergoeding als een tegemoetkoming in of compensatie voor de door haar gedragen kosten voor het onderhoud van het gebouw. In dit hoger beroep heeft ook de Raad van State vastgesteld dat de gemeente geen financiële voorwaarden mag stellen aan verhuur of medegebruik door het schoolbestuur. Het schoolbestuur heeft namelijk ook de kosten voor het normale onderhoud en draagt bovendien het risico van beëindiging van de verhuur indien het college besluit het betreffende gedeelte van het schoolgebouw te vorderen. De Raad van State oordeelde hiermee dat de rechter een juiste uitspraak had gedaan.

Afdracht van huuropbrengsten onwettig

Op basis van de genoemde jurisprudentie kunnen we concluderen dat gemeenten helemaal geen voorwaarden mogen stellen aan verhuur of medegebruik, en dit feitelijk ook niet in een huurbeleid mogen opnemen. Daarnaast is er geen enkele wettelijke grondslag om een afdracht van huurinkomsten op te leggen. Het schoolbestuur draagt immers de kosten en het risico en is als juridisch eigenaar bevoegd om een huurprijs vast te stellen.

 Uitzondering is een situatie waarbij schoolbesturen en gemeente bij de realisatie van een schoolgebouw c.q. multifunctionele accommodatie gezamenlijk afspraken maken omtrent eigendom, exploitatie en beheer en dit vastleggen in overeenkomsten. Dan kan bijvoorbeeld wel een huursom overeengekomen zijn die het schoolbestuur in rekening moet brengen en moet afdragen aan de gemeente. Dit in ruil voor – extra -  investeringen in stichtingskosten en instandhouding van het gebouw. Vaak staat er bovendien een afspraak over het leegstandsrisico tegenover. Dan is er over het algemeen bij voorbaat de wens van de partijen om een voorziening als kinderopvang in het gebouw te vestigen.

Een heel andere situatie dan wanneer een gemeente achteraf huurpenningen wil innen voor gederfde inkomsten waar vooraf helemaal geen rekening mee was gehouden. Of voor extra kosten die niet zijn gemaakt. Het gebouw staat er immers al en moet toch in zijn geheel onderhouden worden, ook als het schoolbestuur geen huurder zou aandragen. Het advies is dan ook om te stoppen met de afdracht van huurinkomsten aan de gemeente. Wel verdient het aanbeveling om dit eerst schriftelijk kenbaar te maken. Bent u geïnteresseerd in een conceptbrief, neem dan contact met ons op, wij helpen u graag.

Anculus en uw huisvestingproblematiek

Anculus ondersteunt organisaties is het primair onderwijs in het exploitabel maken en houden van hun voorzieningen binnen de materiële bekostiging. We ontwikkelen samen met schoolbesturen strategisch beleid waarbij we maatschappelijke ontwikkelingen zoals krimp, integrale kindcentra en passend onderwijs meenemen. Daarnaast kijken we naar de verbetering van de huisvestingsexploitatie, waarbij we de uitgaven in overeenstemming brengen met de groepsafhankelijke bekostiging. Wilt u meer weten, neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend oriënterend gesprek.




Nieuws archief